Simulation emprunt immobilier

C’est au moment où vous envisagez l’emprunt immobilier qu’il faut passer au simulateur emprunt immobilier. Compromis signé, vous avez environ trois mois pour finaliser et surtout rassembler la somme nécessaire. Votre apport est calculé, éventuellement gonflé du prêt à taux zéro auquel vous ouvrez droit (national ou local, vérifiez bien, cette solution très intéressante est en constant développement) et vous en déduisez la somme qu’il vous reste à emprunter. Principales variables à ajuster : le montant de votre remboursement mensuel (il devra gréver votre budget d’un montant raisonnable, en sachant que pour être considéré acceptable par une banque, il ne doit pas dépasser le tiers des revenus du ménage), la durée des remboursement (ne comptez plus sur les prêts à 30 ans, 20 ans semble un maximum en ce moment) et la nature du taux : fixe ou variable.

Et ça, c’est déjà moins commode. Car faire un emprunt immobilier, c’est spéculer sur l’avenir. Le vôtre (quelle capacité de remboursement pourrez-vous garantir malgré les aléas et incertitudes de la vie?) et celui des marchés financiers. Autant dire que vous n’avez pas toutes les cartes en main. Or, choisir un taux fixe c’est spéculer sur une hausse des taux, faibles actuellement. Choisir un taux variable c’est spéculer sur le maintien des taux à un niveau bas. Or personne n’a de boule de cristal, surtout en période de turbulences, et même la Banque Centrale Européenne, n’a sans doute pas idée de ce que seront dans 2 ans ses propres taux directeurs. Vous, vous spéculez sur 15 ou 20 ans ! D’où l’intérêt du taux variable « capé », c’est-à-dire dont l’augmentation éventuelle est plafonnée. Un taux à 3,5% capé à 1% limite le taux à un maximum de 4,5% (la première année il reste égal au taux nominal soit 3,5%). Si la concurrence vous propose un taux fixe de 4,5%, le choix sera vite fait (en faveur du taux variable). « Capé » à 1,5% ou 2% c’est plus discutable et c’est une affaire de choix. Mais attention aux mots : un « prêt à mensualité capée » n’a rien à voir ! Il signifie que vous supportez entièrement l’augmentation, mais que celle-ci se répercute sur la durée du prêt et non le montant de l’échéance. Au final (13 ans au lieu de 12, par exemple !) vous aurez payé bien plus qu’en choisissant le prêt à taux fixe….